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首頁本報通訊員?李文兵?李勝馗
北京市朝陽區落實《北京市物業管理條例》，針對老舊小區多、物業管理矛盾突出的問題，從提高業主委員會(物業管理委員會)組建率、物業服務覆蓋率、黨的組織和工作覆蓋率(以下簡稱“三率”)入手，加強黨建引領物業參與社區治理，為開展社區常態化疫情防控、破解物業服務管理難題找到了“金鑰匙”。
從“物業管理協會”到“物業服務聯盟”
形成行業服務管理體系
為統籌開展物業服務管理工作，北京市朝陽區逐步建立并完善了區級—街鄉—社區的物業服務管理三級聯動機制。
推動成立區級物業管理協會，以行業組織的形式對全區物業服務企業進行規范管理，并搭建物業服務企業參與社會治理的平臺和橋梁。物業管理協會還先后制定了《北京市朝陽區物業管理協會議事規則》《北京市朝陽區物業管理協會自律準則》《北京市朝陽區物業管理協會會員公約》等，規范物業服務企業行為。
物業管理協會還對區內103個實施物業管理項目的房改房、老舊小區進行實地調研，形成了《朝陽區住宅項目物業服務基礎標準(試行)》，規范綜合服務、綠化養護、環境衛生、秩序維護、裝飾裝修管理、房屋管理、設施設備維修養護等內容。
為進一步促進物業服務企業融入社區治理，解決好小區最后“一百米”難題，朝陽區43個街鄉全部成立了物業服務聯盟及功能型黨組織，通過物業服務企業與社區黨委“雙向進入，交叉任職”，完善黨建聯建機制，設立黨員先鋒服務崗等方式，促進黨建引領物業服務企業參與社區治理。
各街鄉物業服務聯盟根據屬地特點，積極創新物業服務管理方法。
雙井街道在物業服務聯盟中開展“八大行動”，即黨建引領先鋒行動、議事協商融合行動、市民訴求直派行動、垃圾分類促進行動、物業問題治理行動、環境秩序優化行動、安全隱患消除行動、服務質量提升行動，打破物業服務企業原有條塊分割、各管一片的壁壘，為企業相互聯系與資源共享搭建平臺，同時拓展了物業服務管理范圍，使物業服務管理成為城市治理的重要力量，促進了居民與物業服務企業的互相理解、互相支持。
六里屯街道探索建立“黨建引領、五方共治”模式，整合社區黨委、社區居委會、物業、業委會、居民五方力量，推進物業服務與社區治理融合發展。
建立五方會商機制。組織五方代表定期召開議事協商會，充分征求民意，更快、更好、更及時地解決物業服務管理問題。
建立雙向交叉任職機制。物業服務企業負責人進入社區擔任兼職副書記或副主任，參與社區治理工作;社區“兩委”班子成員進入物業服務企業擔任兼職管理人員，加強對物業服務企業的監督指導。
建立聯合接訪機制。積極探索基層治理“最多跑一次”的新路徑，社區居委會、物業服務企業在社區黨委的組織下，聯合接待小區居民，定期舉辦聯合接訪日活動，現場受理物業服務管理投訴。
建立走動式辦公機制。物業服務管理人員與社區工作者運用“走動式”工作法，深入樓間院內，拉近與居民的距離。
建立“紅黑榜”獎懲機制。制定《六里屯街道物業考核辦法》，實行日查、月考、季評、年底綜合考核機制，對企業服務履職、環境秩序管理、安全防范、黨建工作等進行綜合檢查監督。
“黨建引領、五方共治”強化了物業服務企業責任意識，有效化解了小區物業矛盾糾紛，12345熱線物業管理方面案件明顯下降，案件解決率和群眾滿意度均有提升。
從“業委會”到“物管會”
黨建引領推進共建共治共享
朝陽區把黨建引領物業“三率”建設，作為小區物業服務管理的基礎來抓，對已有業委會強化業務建設，提高業委會對物業進行監督和動員業主參與物業服務管理的能力。
大屯街道歐陸經典社區萬興苑小區由于消防設施老化，中控室消防報警主機及各樓宇區域火災控制器處于癱瘓狀態，火災自動報警器及其聯動控制系統故障率高，無法保證完好有效使用，給小區帶來了嚴重的安全隱患。
街道工委、辦事處通過“街鄉吹哨、部門報到”機制，協調區房管局、區民防局、區衛健委、區消防支隊、物業服務企業、開發商等多個部門和單位進行解決。過程中，存在資金投入缺口較大，小區地下空間由于歷史原因管理復雜等問題，經過街道、社區反復協調，產權單位和其他使用方同意出資配合。但是，在使用小區公維資金上部分業主意見較大，在社區黨委指導下，小區業委會與業主進行多輪協商，終于達成使用公維資金的共識，使困擾小區多年的問題得以推進解決。
朝陽區按照《北京市物業管理條例》要求，對暫時不能成立業委會的小區建立物業管理委員會。為加大建設力度，在區委組織部統籌下，區委社會工委、區民政局等部門將物管會建設納入區級年度社會治理重點任務。
亞運村街道安苑里社區率先成立小區物管會，明確了物管會的“三個角色”，第一個角色是當好居民的代言人，加強業主、物業、社區等各方面溝通，積極維護業主的正當權益;第二個角色是當好監督員，行使好對物業服務企業的監管職責，監督物業服務企業正確、合理、有效地履行合同，開展好小區物業服務工作;第三個角色是當好協調員，主動協調居民、業主和物業服務企業的關系，更好地發揮橋梁紐帶作用。
各社區以物管會為載體，推動小區物業管理與樓院治理協調發展。建外街道北郎東社區光輝里小區物管會與樓院自治相結合，明確物管會“六項職責”，包括收集小區居民對物業的意見建議;加強小區物業服務管理的監督;主動與社區黨委、居委會溝通情況;動員小區居民參與小區治理;引導小區居民依法繳納物業費。按照“管起來、美起來、聯起來、動起來、亮起來”的標準，組織開展“小樓院、微自治”活動，使小區治理邁上新臺階。
朝陽區推進黨建引領物業參與社區治理，通過物業黨組織和黨建工作“兩個覆蓋”，推動社區治理各項重點工作任務完成，拓展了破解小區管理難題的新路徑。
老舊小區加裝外掛電梯是普遍性難題，朝陽區委社會工委、區民政局在全區開展“社區成長伙伴計劃”時，將類似問題作為社區診斷的重點內容，組織理論專家、實踐專家和專業社會組織進行分析診斷，幫助街鄉提高對小區業委會、物管會的指導能力，有效促進了小區物業管理難題的解決。
此外，各街道還結合全景樓院、全要素小區建設，引導物業服務企業主動參與社區治理，推進形成了多方共治的良好局面。
從“物業三率”到“三個物業”
推動服務管理標準不斷提高
朝陽區老舊小區多，提高黨建引領物業“三率”特別是物業覆蓋率難度較大。為破解這一難題，朝陽區以老舊小區物業管理轉型升級為重點，按照“黨建引領、政府主導、國企支撐、社會協同、居民參與”的思路，成立北京朝陽家園物業管理有限公司，作為國有物業服務企業負責老舊小區物業管理兜底，目前已在全區26個老舊小區開展服務，大幅度提升了全區物業管理的覆蓋率。
既要提高物業“三率”，更要提高物業服務標準。為此，朝陽區提出建設法治物業、智慧物業、品牌物業“三個物業”的要求，各街鄉、各部門積極探索實踐。
為打造一流“朝陽物業”，朝陽區科信局緊緊圍繞“法治物業、智慧物業、品牌物業”工作目標，按照城市大腦+智慧物業平臺+N個智慧應用思路，形成“1+1+N”的智慧物業工作格局，充分發揮大數據、云計算等現代信息技術支撐作用，以科技賦能助力黨建引領物業服務企業參與社會治理。
團結湖街道多數小區是老舊小區，而且小區封閉條件較差、小區出入口多，樓棟門禁系統破損嚴重，平時小廣告屢禁不止，加上流動人員無法精準統計，增加了小區管理難度，也給疫情防控帶來了困難。街道從長遠治理角度出發，引入高科技公司，在全地區小區出入口安裝智能體溫測控系統，居民進入本小區需測量人員體溫并記錄人員信息，如有異常自動報告街道指揮中心。在南北里和一二條兩個社區229個樓門安裝了智能人臉識別門禁系統，單元門只需刷臉或手機APP即可進入樓門并記錄信息，實現了小區樓門管理和疫情防控的雙重目的。
麥子店街道棗營北里社區針對老舊小區物業矛盾較多的實際，與酒仙橋法庭黨支部聯合打造“物業糾紛源頭治理示范小區”共建項目，酒仙橋法庭黨支部指派法官以黨支部副書記(席位制)身份加入社區物業服務聯盟黨支部，進行法治專業指導。社區物業服務聯盟黨支部發動各類黨員收集轄區內物業管理矛盾糾紛，定期向聯盟黨支部匯報，聯盟黨支部根據清單內容制定矛盾化解和普法工作方案。“物業糾紛源頭治理示范小區”共建項目先后解決小區鄰里采光糾紛、噪音糾紛等12件，幫助物業服務企業改進服務、完善制度3項，有效促進了小區和諧穩定。
麥子店街道還以此為基礎，打造法治物業、智慧物業、綠色物業、安全物業、品牌物業等“五型物業”，推動黨建引領物業參與社區治理高質量發展。
八里莊街道作為老工業基地，由于房屋老化破舊，嚴重影響了居民的獲得感、幸福感和安全感。街道按照“黨建引領、政府指導、居民自治、社會化服務”的思路，創新開展“大小物業綜合服務”模式，對老舊小區進行分類管理、菜單式物業服務，推動老舊小區物業管理轉型升級。
按照服務管理項目分類，打破原有“樓、院”觀念，立足區域整體，將公共區域內秩序管理、綠化養護、便民服務等項目分別“打包”整合，交由“大物業”管理。原有產權單位或物業公司作為責任主體的“小物業”，對樓體、公共設施設備及樓內居民家中維修等提供服務。街道還統一引入轄區專業維修隊伍，有償低價幫助居民解決維修難題。“大小物業”相互補缺，促進了老舊小區“品牌物業”建設，紅廟社區機二委小區已經成為全市的先進典型。
從“被動引領”到“主動參與”
釋放物業服務企業內生動力
黨建引領物業參與社區治理，激發了物業服務企業的積極性、創造性，特別是在疫情防控中，主動履行“四方責任”，為打贏社區疫情防控阻擊戰發揮了積極作用。在常態化服務中，一些物業服務企業的理念也得到了更新，正在由“等問題”向主動“找問題”轉變。
六里屯街道的北京三園物業管理有限公司黨支部將現代物業管理理念與社區治理相結合，創新性提出危機介入、舍得投入、服務深入、多方融入的“四入工作法”，釋放出黨建引領物業服務企業參與社區治理的內生動力。
危機介入。香河園街道新天第小區曾因物業管理矛盾，導致前物業失管，生活垃圾無人清理，樓道院內衛生無人打掃，小區停車場無人管理，居民頗有意見。在街道辦事處協調下，三園物業緊急介入服務管理工作。物業支部書記帶隊走訪群眾、征求意見、登記居民信息，啟動應急服務，以高于市場價招聘衛生保潔員，用一周時間清理樓道垃圾、消毒消殺，經過三個多月周到細致的服務，得到了業主的普遍認可。最后經全體業主投票，三園物業正式進駐新天第小區，成為小區居民的好管家、好伙伴。
舍得投入。六里屯街道甜水園東里16號樓地下室積水是個老大難問題，每到夏季就異味沖天，居民意見很大。三園物業主動投入3萬元資金，對地下管線污水管道進行更換，徹底解決了污水排放問題。建于1994年的道家園社區，高層樓消防設備陷入癱瘓狀態，管道腐蝕、無法上水，消防系統停止工作，安全隱患極大。三園物業自籌200多萬元進行徹底改造，受益群眾達3000多戶。
近年來，三園物業共投入資金600多萬元，較好地改善了老舊小區基礎設施和環境硬件。公司黨支部認為，越是基礎設施較差、設備老化，越要舍得投入資金進行改造升級。
服務深入。三園物業黨支部主動參與社區“大走訪”活動，還通過微信、電話、座談等多種形式主動問需，征求意見建議，對部分小區居民反映的門禁破損問題，公司舉一反三，先后為延靜東里小區、道家園紡織三小區、方華苑小區、新天第小區等5個小區、12棟高層樓門禁系統進行改造升級。
多方融入。作為街道物業服務聯盟和社區黨建工作協調委員會成員單位，三園物業黨支部主動參與社區治理，只要街道和社區開會或研究部署工作，公司都積極參與，公司相關負責人積極參與街道、社區的聯席會、協商會，同時要求員工更多地參與社區工作，通過入戶走訪，形成了聯動協調機制，成為社區治理的重要力量。
面對增加的工作量，三園物業黨支部認為，只有把自己當作社區治理共同體成員，才能更好地開展物業服務管理工作，實現社區治理和物業服務企業發展的雙贏。
(來源：中國社區報2020.6.30)
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