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首頁本報記者 安 娜
在城市新建的商品房小區，水管漏了、馬桶堵了可以找物業上門修理。但是，對于沒有物業的老舊小區來說，普遍存在亂停車、環境差、居民需求無人處理等管理缺失。近年來，北京市朝陽區通過創新“居民自治+專業管理”等體制機制，動員居民參與解決老舊小區管理頑疾，181個老舊小區從沒有物業到“準物業”管理，52個老舊小區“準物業”又升級為專業化物業公司管理，實現了老舊小區物業管理“三級跳”，大大方便了群眾生活，有力促進了城市社區治理。
181個老舊小區物業管理從無到有
“準物業”管理服務實現全覆蓋
位于元大都遺址公園北側的小關東里10號院是建于20世紀七八十年代的老舊小區。現如今，院里卻絲毫沒有“老、舊”的感覺，取而代之的是干凈、整齊、有序，一片休閑綠地和一面自行車主題文化墻更使社區環境富有十足的現代化氣息。
據記者了解，小關東里10號院共有10棟樓，以前分別由4家產權單位的后勤管理部門管理，院內秩序曾一度較為混亂。2011年，為了改善居民居住環境，小關街道辦事處、小關東街社區組織10號院居民實施“準物業”管理，成立準物業管理委員會，以居民自治的形式開展小區建設和管理。
據前準物業管理委員會委員李榮芳回憶，當初第一次“上班”，就是參加社區環境改造意見征求會。會上，施工方向大家提出通過加寬主干道解決車輛出入不便的方案，還建議在人行道以及休閑場地鋪設滲水磚，在保持綠地面積不變的情況下補栽花草，將自行車棚整修和重建等建議。居民委員們則提出增加地漏防止地面積水，車位應該劃在遠離居民窗口的位置以免擾民等意見。
社區黨支部還組織居民建立黨員示范崗，實行環境清潔維護責任制，小區黨員、樓門長帶頭認領責任區。小桔燈平安志愿者、垃圾分類志愿者、環境清潔志愿者等多支志愿隊伍，讓垃圾分類、環境清潔、安全巡邏成為“準物業”管理的常態化工作。院內清理出來的廢舊自行車，經過雕塑家的設計，變成名為《年輪》的文化景觀墻。
2018年，借助產權單位改革契機，小關街道又將10號院“準物業”升級為真物業，準物業管理的接力棒交到專業化物業公司手中。
據朝陽區委社會工委區民政局相關負責人介紹：“小關東里10號院是朝陽區‘準物業’管理的縮影。目前，朝陽區老舊小區準物業管理形成四種模式，包括居民自管與市場機制相結合、居民自管與政府扶持相結合、居民自管與產權單位參與相結合、成立社會組織負責準物業管理工作。”
52個老舊小區“準物業”升級真物業
創新“居民自治+專業管理”模式
從2016年開始，朝陽區創新“居民自治+專業管理”老舊小區管理模式，在左家莊、和平街、垡頭、酒仙橋等街道試點開展“準物業”管理轉型升級，逐步引入更為專業的物業公司，具備條件的52個老舊小區實現從“準物業”到真物業的轉型升級。
前不久，有著40年歷史的八里莊街道機二委小區入駐了專業物業公司。通過探索先嘗后買、先單項收費再多項收費的老舊小區物業服務新路，小區居民自治管理委員會跟社區居委會一起依托居民議事廳，在廣泛征求意見、開展充分協商的基礎上，選擇了這家物業公司。
進駐后，物業公司通過大量調查和走訪，剔除了并未在小區實際居住的車輛信息，清理出一直占用車位的僵尸車輛。通過物業停車管理，小區停車漸漸有序。
八里莊街道還對老舊小區實施“大小物業綜合服務”工作方法。以服務管理模式進行分類，對服務項目“打包”。打破原有“樓、院”觀念，立足區域整體，將老舊小區分為有責任主體的單一產權類和被“棄管”的多產權類，將公共區域內秩序管理、衛生保潔、綠化養護、停車服務、便民服務等項目分別“打包”整合，交由“區域大物業”管理，變“失管”為“物管”;原有產權單位或物業公司仍然作為責任主體，對樓體、公共設施設備及居民家中維修事項進行管理;街道統一引入轄區專業維修隊伍，有序及時、有償低價地解決居民家中維修難題。
“在物業管理轉型升級中，因老舊小區基礎情況不同，需要探索與該小區相適應的物業管理模式。”朝陽區委社會工委區民政局相關負責人介紹，在總結物業轉型升級試點街道實踐經驗的基礎上，目前，朝陽區初步形成托管型、代管型、聯管型、重生型四種物業升級管理模式，為全區各街鄉“準物業”升級真物業提供參考。
“城市大腦”讓物業服務更智慧
“智慧物業、品牌物業”走進居民生活
進入樓門不需要門禁卡，人臉識別系統自動掃描比對;家中管道堵了，手機一鍵下單即刻有人上門維修……隨著經濟社會文化的發展，居民對小區管理的需求日趨多樣，個性化、專業化、高品質的需求日益強烈。邁上“準物業”管理、物業公司管理這兩個平臺后，朝陽區又利用大數據、“互聯網+”、人工智能等技術，對海量數據進行分析和整合，搭建“城市大腦”系統，建立“智慧物業”平臺，通過數據的互通共享，為解決物業管理中的重點、難點問題提供信息化資源支持服務，不斷形成連鎖化經營的規模效應。
記者了解到，朝陽區目前多個街道都有接地氣的智慧物業新實踐。朝外街道在歌華有線電視云平臺上創建“朝外生活圈”電視云服務，居民足不出戶就可享受“一刻鐘社區服務圈”的便利。呼家樓街道呼北社區服務綜合體的收代發室和智能快遞柜，免費幫助居民網上預約、收發快遞。東湖街道“掌上議事廳”、安全管理平臺等大數據信息化手段，為物業小區議事決策、服務溝通、安全管理、設備維護等提供保證。
同時，朝陽區還積極引導物業公司參與老舊小區物業管理轉型升級，形成連鎖化經營規模效應。對于多產權單位小區或樓宇形成的管理范圍很小的物業公司，通過黨建帶動共商共治，為物業公司搭建平臺，嘗試在一定區域內建立物業聯盟，讓水電工等專業人員可以在多個公司之間為更多業主提供服務。這種聯動機制，既保證了整體物業服務水準，又有利于企業攤薄人工成本，還減少了“物業要漲錢才能提供到位服務，業主要物業服務到位才肯給錢”的矛盾糾紛。
（來源：中國社會報2019.4.18）
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